事務所経営ニュース
税務調査から同族オーナー不動産会社を守れ！
ご存知の通り、現代は大不況で税収不足。「とにかく取れるところから確実に取れ！」と税務調査官も躍起になっているようにも感じられます。政府税制調査会では昨年末、所得隠しや脱税に対する罰則を大幅に強化する方針を固めました。
税務署でも、特定の会社や個人をターゲットとして、徹底的な税務調査を展開しています。最近、税務調査のターゲットとして狙われやすい先として、以下の法人・個人が挙げられています。
- 「赤字続きから黒字転換した会社」
- 「海外取引が多い会社」
- 「同族オーナーの不動産管理会社」
- 「無申告の会社」
- 「ネット等の副業で儲けても確定申告をしていない個人」
このなかでも特に気をつけなければならないのは「同族オーナーの不動産管理会社」です。顧問先にあったら、対策を必ずとっておきましょう。
税務署も綿密に事前調査
もともと同族オーナーの不動産管理会社とは、節税の意味合いが強いものです。そこで妥当性を欠く管理料をとっていれば、税務署も黙っていないでしょう。年間３００万～４００万円ほど節税できているところには、高い確率で税務調査に来るともいわれています。
税務署側も、こうした同族オーナーの不動産会社に対して事前調査を尽くしています。取引関係図を作成したり、どの物件を管理しているか、給料を誰にいくらずつ支払っているかを綿密に調べているのです。
そこで、同族オーナーの不動産会社に求められるのは、管理料の妥当性です。管理項目やメンテナンス頻度が異なれば、管理料のパーセンテージや決め方も違ってきます。物件ごとに管理料の算定根拠を残しておくことが、税務上のトラブルを起こさないようにする秘訣です。
検討すべき項目には、次のようなものが挙げられます。
①入居者募集の有無
②建築物の構造･･･鉄筋コンクリート・木造 等
③入退居の修繕手配の有無
④値上げ交渉の有無
⑤集金で自動引落しの場合、未落ち集金の有無
⑥見回りの頻度、清掃の有無と頻度
⑦エレベーターの有無とその管理手続の有無
⑧水回りの点検、清掃の有無と頻度
⑨駐車場の場合「月極」か「時間貸」か
⑩建物外装の大掃除の有無と頻度
以上のようにしっかりとした日常の業務を行い、その事実を証明する資料を準備しておけば管理料の妥当性が認められる場合があります。
